Září 2010

Dotaz č. 309

27. září 2010 v 20:45 | Aleš |  Spoluvlastnictví
Jsem jedním ze 20 spoluvlastníků (podíl 2/23) jednoho pozemku (cesty), na nějž chce soukromá osoba rozšířit svoji stavbu solární elektrárny. Velikost podílů se pohybuje již od 1/276 až po 31/69. Tento největší podíl již získala firma, která chce stavět, a to tak, že skoupila některé podíly soukromých majitelů. Tím se stala většinovým spoluvlastníkem. Obávám se, ža začne stavět a stavbou zabrání ve využití této cesty, kterou potřebuji pro přístup k dalším pozemkům. Zajímá mne, zda ostatní spoluvlastníci měli být informováni o záměru prodat tím spoluvlastníkem, který svůj podíl prodat chce. Žádná informace totiž neproběhla, zatímco skupování podílů běží čile. Pro územní rozhodnutí o umístění stavby je předpokládám rovněž potřeba souhlas spoluvlastníků? Nerad bych se divil, až stavba začne bez toho, že bych byl informován či vyzván k souhlasu se záměrem o umístění stavby. Děkuji.
Nejenom že vás prodávající spoluvlastníci měli o chystaném prodeji svého spoluvlastnického podílu informovat, měli vám dát možnost prodávaný podíl odkoupit. Ve tříleté lhůtě od uzavření smlouvy o prodeji příslušného spoluvlastnického podílu stavebníkovi solární elektrárny máte proto právo namítnout neplatnost dané smlouvy (§ 40a občanského zákoníku) z důvodu, že bylo porušeno vaše zákonné předkupní právo spoluvlastníka podle § 140 občanského zákoníku. Neplatnost smlouvy z tohoto důvodu musíte dopisem prokazatelně oznámit prodávajícímu a kupujícímu. Okamžikem, kdy toto vaše oznámení dojde prodávajícímu i kupujícímu, kupní smlouva na příslušný spoluvlastnický podíl se stane neplatnou. Můžete to pak oznámit i katastrálnímu úřadu. Obecně nelze jen tak bez ničeho zrušit cestu a například ji zastavět. Podle § 7 silničního zákona č. 13/1997 Sb. jedině "příslušný silniční správní úřad může na návrh vlastníka účelové komunikace a po projednání s příslušným orgánem Policie České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka." Vede se tedy o tom správní řízení, jehož byste měl být účastníkem. Pokud jde o stavební zákon a samotnou stavbu solární elektrárny, v územním řízení jste také účastníkem řízení. Je-li však pro dané území vydán územní nebo regulační plán, budete o územním řízení a územním rozhodnutí vyrozumíván pouze veřejnou vyhláškou na úřední desce příslušného stavebního úřadu. Musíte ji tedy pro jistotu bděle sledovat.

Dotaz č. 308

24. září 2010 v 21:25 | Aleš |  Společné jmění manželů
Vážení, mám prosbu ohledně posouzení platnosti dohody, již jsme s manželem před několika lety uzavřeli a která se týká zúžení SJM. Jedná se o to, že dohodou se určilo, že veškeré nemovitosti, které nabyde manžel či já do budoucna, budou ve výlučném majetku a nebudou spadat do SJM. To samé se týká všech závazků, výnosů a přírůstků. Chápu to tak, že nájem, který platí nájemci manželovi, je jeho vlastnictvím. Problém je, že dohodu se určilo také to, že do SJM nespadají ani peněžní prostředky použité na opravy či investice do těch nemovitostí. Výsledkem bylo, že manžel si po uzavření dohody koupil postupně několik nemovitostí. Teď se budme rozvádět a já nevím, na co mám právo. Takhle to vlastně dopadne tak, že manžel mohl vzít veškeré příjmy, které patřily do SJM a použít je na koupi svých nemovitostí a ty pak také obhospodařovat ze svých přijmů. Oba podnikáme, takže příjmy nejsou tak snadno doložitelné. Myslíte, že je šance na zpochybnění platnosti dohody?
Existuje rozhodnutí Nejvyššího soudu č. j. 22 Cdo 2406/2004, které říká, že "jestliže jeden z manželů na základě dohody o zúžení (tehdy) bezpodílového spoluvlastnictví manželů nabyl následně určitou věc pořízenou ze společných prostředků do svého výlučného vlastnictví, pak při pozdějším vypořádání tohoto spoluvlastnictví se společné prostředky vynaložené na uvedenou věc vypořádají jako investice společně vynaložené na oddělený majetek manžela - vlastníka věci". Ve vašem případě je třeba postoupit ještě o krok dál - do společného jmění manželů nepatří ani ony "investice vynaložené na oddělený majetek", už samotná investice je odděleným majetkem. Někde se však ale musely vzít ony peníze, z nichž se později stala investice. O příjmech - alespoň dle toho, co uvádíte - nebylo řečeno, že do společného jmění manželů nepatří. Pak ale máte nárok na vypořádání společných příjmů použitých na oddělené investice. Nelze podle mého názoru brát ze společného majetku a jednostranně (bez nutnosti pozdějšího vypořádání) z něho vytvářet oddělené výdaje. Z hlediska taktiky by ovšem asi bylo jednodušší napadnout dohodu o zúžení společného jmění manželů nejprve po formální stránce. Byla opravdu uzavřena platně, svobodně a vážně? Má formu notářského zápisu? Je opravdu formulována tak, že dává manželovi právo kupovat NOVÉ nemovitosti do jeho výlučného vlastnictví ze společných příjmů?

Dotaz č. 307

10. září 2010 v 23:42 | Aleš |  Sousedské vztahy
Dobrý den, stavíme rodinný dům a se sousedem budeme mít společnou rouru pro odpad. Položená bude u hranice pozemků na sousedově straně. Jakou smlouvou můžeme ošetřit náš přístup k této rouře v případě poruchy apod., tak abychom ho měli pořád (i v případě prodeje sousedova pozemku, dědictví aj.)? Nechceme zde však zřizovat věcné břemeno. Existuje taková smlouva? Předem děkuji za odpověď.
Jedině věcné břemeno.