Červenec 2009

Dotaz č. 256

28. července 2009 v 21:05 | Aleš |  Smlouvy
Moji rodiče před 30ti lety koupili ideální polovinu domu. Dům má 3 bytové jednotky. V jedné bydlí moji rodiče, v jedné dcera původních majitelů a ve třetí její syn s rodinou. Dohoda (ústní) byla taková, že původní majitelé dožijí ve té třetí jednotce, což se stalo. Nicméně již několik let (cca. 10) není možná dohoda ani s jejich dcerou, která jejich 1/2 zdědila ani s jejím synem, který se pustil do kompletní rekonstrukce této bytové jednotky, propojil jí s půdou aby zvětšil prostor. Protože moji rodiče nepodepsali žádný souhlas mám za to, že ani neexistuje stavební povolení. Se sousedy je to vůbec složité - zálohy na energie platí nahodile a vůbec se chovají jako kdyby jim celý dům patřil. Moji rodiče se tedy rozhodli, že by bylo nejlepší svou polovinu domu prodat a odstěhovat se s čímž souvisí následující dotazy: - Domnívám se správně, že pokud se bude vycházet z tržní ceny domu nebude rozhodující kdo a kdy co zrenovoval (narážím na rekonstrukci popsanou výše) pokud to činil bez souhlasu druhé strany? - Jaké jsou možnosti u soudu pokud druhá strana nebude ochotna akceptovat tržní cenu (předpokládám, že se bude vycházet ze znaleckého posudku)? - Je možné požádat soud o rozdělení domu do bytových jednotek a ty následně rozprodat? Kdo určí co komu bude náležet? - Jaký byste doporučil postup (dohodu se sousedy nepředpokládám)?
Vzhledem k tomu, že ve vámi uváděném případě je dům rozdělen na ideální polovinu, musí se o opravách a rekonstrukcích spoluvlastníci dohodnout, jinak proběhly nezákonně. Dále platí, že nárok na úhradu případného zhodnocení na domu za dobu starší než dva roky se tzv. promlčuje, to znamená, že taková úhrada je nevymahatelná. Na soudu lze požadovat, ať nedohodnutou rekonstrukci zakáže. Pokud spoluvlastníci provádějí nedomluvené rekonstrukce většího rozsahu, lze na ně poslat stavební úřad. Pokud spoluvlastníci užívají větší část domu, než jim náleží podle velikosti spoluvlastnického podílu, musí vašim rodičům za toto nadužívání platit náhradu (nájem). Co se týče prodeje, není-li možná dohoda se spoluvlastníky, je možné požádat o zrušení spoluvlastnictví soud. V návrhu je třeba přesně uvést, co se navrhuje - nabízí se především varianta, že dům celý připadne za spravedlivou náhradu jednomu ze spoluvlastníků. Není-li to možné, lze navrhnout i variantu, aby celý dům prodal v dražbě sám soud. Tady ovšem hrozí riziko, že nebude dosaženo příliš výhodné ceny.

Dotaz č. 255

28. července 2009 v 21:03 | Aleš |  Smlouvy
Dobrý den, před rokem jsem si s přítelem vzala hypotéku. Platba domu uvedená v kupní smlouvě: 1 milion se platil v hotovosti, několik dalších se půjčovalo. Také proběhla rekonstrukce za několik milionů. (vše platil přítel, může to asi i prokázat, ale já během našeho 6- letého vztahu investovala statisíce do chodu domácnosti). V kupní smlouvě je uvedeno, že jsem vlastník ideální 1/4 nemovitosti. Nyní se s přítelem rozcházíme a on mi tvrdí, že nedostanu ani korunu, maximálně pár tisíc za první rok splácení hypotéky - tedy násobky 1/4 splátky. Mám nárok na čtvrtinu z milionu zaplaceného v hotovosti, případně na nějaké finanční vyrovnání nebo nemusím dostat opravdu nic? Moc děkuji za Vaši odpověď.
Kolik budete požadovat za to, že odprodáte svou čtvrtinu domu bývalému příteli, aby mu zůstal dům celý, je věcí dohody. Když se nedohodnete, nic sice od přítele nedostanete, ale pořád vám bude patřit čtvrtina domu. Bez vašeho souhlasu vám tuto čtvrtinu domu nemůže přítel sebrat.

Dotaz č. 254

7. července 2009 v 23:26 | Aleš |  Společné jmění manželů
Dobrý den, chtěl bych se zeptat na postup a úskalí rozšíření společného jmění manželů. Situace se má následovně: Před 2ma lety jsem koupil dům na hypotéku - kupní smlouva i s hypotékou byly vyřízeny před sňatkem, nicméně zápis do katastru proběhl až po sňatku, ale v katastru jsem jako vlastník uveden pouze já (patrně z údajů uvedených v návrhu, které tam byly uvedeny dle údajů ve smlouvách). Nyní jsme prodali byt, který maželka nabyla před sňatkem, a peníze investovali do zvelebení domu. Nyní bych tedy rád v katastru uvedl dům jako SJM a mám následující dotazy: Je tento dům předmětem SJM, i když v katastru jsem uveden jako vlastník pouze já (zápis proběhl po svatbě, smlouvy byly podepsány před svatbou)? Bude katastr vyžadovat svolení zástavního věřitele (banky, u které mám hypotéku) se změnou? Díky.
Uvádíte, že "hypotéka byla vyřízena" před sňatkem. Z toho dovozuji, že bankou poskytnutá půjčka na pořízení nemovitosti je pouze "vaše". I když tedy vlastnické právo k domu vzniklo až za trvání manželství, je dům přesto pouze ve vašem vlastnictví, protože do společného jmění manželů nenáleží ten majetek, který byl nabyt za majetek náležející do vašeho výlučného vlastnictví (což jsou v tomto případě peníze získané půjčkou). Podotýkám, že kdyby byla půjčka poskytnuta až za trvání manželství, byla by právní situace přesně opačná. Svolení zástavního věřitele s rozšířením společného jmění manželů by katastr nemovitostí neměl vyžadovat.